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Wissenswertes
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Eigentum verpflichtet?
Die Eigenbedarfskündigung


Unser Grundgesetz gewährt jedem Eigentümer das Recht, sein Eigentum frei nach seiner Vorstellung zu nutzen und zu verwerten. Der Entschluss eines Eigentümers, seine Wohnung für sich selbst oder für einen eng gezogenen Kreis bestimmter Dritter zu nutzen, ist grundsätzlich zu akzeptieren. Das Recht zur Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (= BGB) normiert.
Wann eine Eigenbedarfssituation gegeben ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist. Wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, wird nachfolgend im ersten Teil dargestellt.

Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen trotz eigentlich berechtigter Eigenbedarfskündigung einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit. Dies ist dann der Fall, wenn der Auszug zum Ablauf der Kündigungsfrist für den Mieter oder einen bei ihm wohnenden Familienangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Die sogenannte Sozialklausel oder Härteklausel ist in § 574 BGB festgeschrieben und gewährt dem Mieter einen gewissen Schutz. Welche Voraussetzungen vorliegen müssen, um einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen, wird dann im zweiten Teil erläutert.

I. Eigenbedarf

Wichtig: Der Eigentümer bzw. Vermieter muss den Eigenbedarf darlegen und beweisen.

Der Eigenbedarf kann auch für Familien und Haushaltsangehörige bestehen.
Zu dem eng gezogenen Kreis Dritter gehören zumindest die Mutter, Sohn oder Tochter; auch dann, wenn sie die Wohnung für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft nutzen wollen, der getrennt lebende Ehegatte, Bruder, Stiefkind, Kinder der Schwiegertochter.
Voraussetzung ist, dass familiäre Bindungen zum Eigentümer bestehen. Deshalb gehören zu dem Kreis grundsätzlich nicht der Schwager, der Neffe oder eine Cousine. Die angegebene Person kann sogar noch im Laufe eines Rechtsstreits ausgewechselt werden.

Der Grund, der zur Eigenbedarfslage geführt hat, ist unbeachtlich.

Die ernsthafte Absicht des Vermieters, im eigenen Haus wohnen zu wollen, begründet Eigenbedarf. Ausreichend ist die eigne Nutzung für begrenzte Zeit oder sogar bloß als Zweitwohnung. Eine Zwangslage, ein Notfall oder ein sonstiger Mangel des Vermieters müssen nicht bestehen.

Welcher Grad an Eigenbedarf vorliegen muss, ist eine Frage des Einzelfalles.

Die angegebenen Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein.

Der Vermieter muss tatsächlich in die Wohnung einziehen wollen. Der bloße Wunsch oder die vage Absicht des Vermieters die Wohnung beziehen zu wollen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht.

Eigenbedarf kann dadurch ausgeschlossen sein, dass eine andere Wohnung des Eigentümers bzw. Vermieters frei ist oder wird. Allerdings muss es dem Vermieter auch zumutbar sein in dieser Wohnung zu wohnen. Der Eigenbedarf entfällt nicht dadurch, dass die Wohnung wesentlich teurer ist oder ungünstiger zur Arbeitsstätte liegt. Auch der Wunsch des Vermieters in einem Haus zugleich zu wohnen und zu arbeiten wird berücksichtigt.

Es genügen auch persönliche Veränderungen wie Heirat oder Arbeitsplatzwechsel, ohne Rücksicht darauf, ob der Ehegatte mit in die Wohnung ziehen will oder nicht.

Der Vermieter muss nicht darlegen, dass er zur Zeit wesentlich schlechter untergebracht ist. Es genügt, wenn die gekündigte Wohnung eine bessere Lage oder einen besseren Schnitt hat.

Der Eigenbedarf für Familienangehörige besteht auch dann, wenn das Kind bisher bei den Eltern ausreichend untergebracht ist und nun aus der elterlichen Wohnung ausziehen will. Die Grenze wird jedoch da zu ziehen sein, wo das Kind nunmehr überzogen großzügig wohnen soll.

Es reicht auch die beabsichtigte getrennte Unterbringung der Kinder in separaten Kinderzimmern.

Welchen von mehreren Mietern der Vermieter kündigt, kann er grundsätzlich selbst entscheiden.

Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist, ihren Zweck verfehlt oder vernunftwidrig ist und schließlich, wenn der Eigenbedarf als Grund nur vorgetäuscht oder vorgeschoben wurde.

1. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs ist rechtsmissbräuchlich

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie grob unbillig ist. In der Rechtssprechung haben sich drei Fallgruppen herausgebildet.

a) Der Eigenbedarf des Vermieters war vorhersehbar

Die Eigenbedarfssituation muss grundsätzlich nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein, im Zeitpunkt der Kündigung bestehen und noch zum Ende des Rechtsstreits fortbestehen.

Wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages voraussehbar war und der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss nicht darauf hingewiesen hat, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich. Allerdings gilt dies nicht bei einer zeitlichen Differenz zwischen Einzug des Mieters und Kündigung von 5 und mehr Jahren.

b) Alternativwohnung frei

Rechtsmissbräuchlich kann es sein, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, obwohl er den Bedarf anderweitig decken kann. Dies gilt insbesondere, wenn im Haus eine gleichwertige Wohnung freisteht, die den Anforderungen des Vermieters ebenso gerecht wird. Vergleichbar heißt, dass die freie Wohnung nach Lage, Größe und Zuschnitt ähnlich gut geeignet ist, wie die gekündigte Wohnung; identisch müssen die Wohnungen nicht sein.

Ebenso kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter zwar die Wohnung des Mieters benötigt, er aber eine freie Alternativwohnung nicht zu den üblichen Konditionen als Ersatz anbietet.

Der BGH hat entschieden, dass der Eigentümer bei Eigenbedarfskündigung dem Mieter – soweit vorhanden – Ersatzwohnraum stellen muss (Urteil vom 4.6.2008 - VIII ZR 292/07). Dies gilt allerdings nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Wird eine vergleichbare Wohnung erst frei, wenn die Kündigungsfrist schon abgelaufen ist, ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung anzubieten.

Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, herauszufinden ob der Vermieter noch andere Häuser besitzt, und deshalb einen Anspruch auf Grundbucheinsicht.

Auf Nachfrage muss der Vermieter selbst Auskunft darüber geben, ob er noch weiteren Grundbesitz hat.

c) Überhöhter Wohnbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird. Hier kommt es im Einzelfall darauf an, ob der Vermieter seinen Wunsch nach der großen Wohnung vernünftig und nachvollziehbar begründen kann.

2. Zweckverfehlende und vernunftwidrige Eigenbedarfskündigung

Wenn der Vermieter den geltend gemachten Nutzungswunsch mit der gekündigten Wohnung überhaupt nicht erfüllen kann, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.

Eine Zweckverfehlung liegt z.B. dann vor, wenn der Vermieter die Kündigung damit begründet, die Wohnung nach Auszug der Mieter umbauen zu wollen, für den Umbau aber keinesfalls eine Baugenehmigung erteilt wird.

Wenn die Vorstellungen des Vermieters offensichtlich unrealistisch und unvernünftig sind, ist die Kündigung vernunftwidrig und damit ebenfalls unwirksam.
In einem Fall hatte das 62 und 60 Jahre alte Vermieterehepaar geltend gemacht, es wolle seinen Lebensabend in einer 33 m2 großen Wohnung verbringen, wovon der eigentliche Wohnraum 14,4 m2 umfasste.

3. Vorgetäuschter bzw. vorgeschobener Eigenbedarf

Macht der Vermieter bewusst wahrheitswidrige Angaben über den geltend gemachten Eigenbedarf, so liegt hierin eine Täuschung des Mieters, welche die Kündigung unwirksam macht. Darüber hinaus ist der Vermieter dem Mieter in einer solchen Situation zum Schadensersatz verpflichtet.

Der Eigenbedarf ist nur vorgeschoben, wenn der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, aber weder er noch die benannte Person überhaupt ernsthaft in Betracht ziehen, die Wohnung nutzen zu wollen.
Dies kommt besonders oft vor, wenn die Parteien zerstritten sind und der Vermieter die Mieter los werden möchte.
Das Gericht wird die Eigenbedarfskündigung in so einem Fall für unwirksam befinden, wenn der Vermieter die bestehenden Zweifel an dem gelten gemachten Eigenbedarf nicht ausräumen kann.

II. Unzumutbare Härte (§ 574 BGB)

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn oder für seine bei ihm wohnenden Familienangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre.

Die Kündigung wird durch den begründeten Widerspruch nicht unzulässig. Das Gericht kann vielmehr eine Mietverlängerung aussprechen, um den Mietern mehr Zeit zu geben, sich eine vergleichbare neue Wohnung zu suchen.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 werden neben Interessen des Mieters und seiner Familie auch diejenigen von „anderen Angehörigen des Haushalts“ berücksichtigt, was eingetragene Lebenspartnerschaften in den Schutzbereich mit aufnehmen sollte.

Der Mieter muss dem Vermieter den Kündigungswiderspruch schriftlich bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklären.

Für die „Härte“ ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

Das Gesetz nennt selbst den häufigsten Härtefall, nämlich dass angemessene Ersatzwohnungen nicht, bzw. nicht zu persönlichen und wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen, verfügbar sind (§ 574 Abs. 2).
Zu den Faktoren zählen insbesondere eine Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht tragbare Miete im Rahmen des Familiengesamteinkommens, einschließlich Wohngeld; Lage zum Arbeitsplatz, zur Schule oder zu Wohnungen anderer Personen, soweit die Nähe zu diesen Wohnungen erforderlich ist (z.B. Pflege, Aufsicht von Kindern, Berufstätigkeit).

Ferner finden Berücksichtigung: akute Suizidgefahr, Umschulung der Kinder zu einem ungünstigen Zeitpunkt (z.B. vor dem Schulabschluss); größere Kinderzahl; fortgeschrittene Schwangerschaft; Schwerbehinderteneigenschaft; hohes Alter verbunden mit dauerhafter Erkrankung.

Der Mieter muss sich nicht auf ein Altenheim verweisen lassen. Beachtet wird auch, dass gerade ältere Leute in ihrem Haus und der Wohngegend verwurzelt sind.

Ab Kündigung ist der Mieter verpflichtet, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen.

Der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit kann auch damit begründet werden, dass die Mieter erheblich in die unrenoviert übernommene Wohnung investiert haben und dann nach kurzer Zeit bereits die Kündigung erfolgte, bevor die Investitionen „abgewohnt“ wurden. Gleiches gilt bei erforderlichem doppelten Umzug in kürzester Zeit.

Die Feststellung der Unzumutbarkeit eines Auszugs ist stark einzelfallabhängig.

Unbeachtlich sind nach der Rechtssprechung getätigte Instandsetzungsaufwendungen und ähnliche Mieterleistungen, wenn sie schon „abgewohnt“ sind; die mit dem Umzug verbundenen Nachteile; Mitgliedschaften in örtlichen Vereinen; dass Freunde und Bekannte in der Nähe wohnen; sportliche Ambitionen; Einnahmen durch Untervermietung; Schulwechsel des Kindes oder die Examensbelastung eines Studenten im Studentenwohnheim, .

Typischerweise endet die berechtigte Eigenbedarfskündigung in einem vom Gericht vorgeschlagenen Vergleich. Dem Mieter wird dabei meistens eine Entschädigung für einen schnellen Auszug gewährt. Über den Einwand der unzumutbaren Härte kann aber auch eine Mietverlängerung als Ergebnis heraus kommen.

Meistens ist es sinnvoll, dass Mieter und Vermieter eine einvernehmliche Lösung finden, indem der Vermieter dem Mieter einen bestimmten Betrag als Ablöse für einen Auszug zu einem bestimmten Zeitpunkt zahlt. Dies vermeidet einen langwierigen und kostspieligen und nicht zuletzt nervenraubenden Rechtsstreit.

© Mandy Rigtering, Stefan Müller-Römer, Okt. 2009, Alle Rechte vorbehalten

 
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