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Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

Mit insgesamt drei Urteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 18. März 2015 seine bisherige Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen teilweise aufgegeben und deutlich zugunsten der Mieter entschieden.

Dem gesetzlichen Grundsatz in § 535 BGB entsprechend trifft den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung der Mietwohnung. Oftmals wälzen Standardmietverträge diese Verpflichtung jedoch durch formularmäßige Klauseln auf die Mieter ab.

So wird dem Mieter etwa durch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln die Pflicht zur anteiligen Tragung von Schönheitsreparaturkosten für den Fall auferlegt, dass die Wohnung bei seinem Auszug Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen dagegen nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Eine solche formularmäßige Quotenabgeltungsklausel ist nach jüngster Rechtsprechung (Az. VIII ZR 242/13) unzulässig, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Begründet hat der BGH die Entscheidung damit, dass der vom Mieter zu tragende Kostenanteil sich nicht zuverlässig ermitteln lasse und es dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses nicht möglich sei, abzuschätzen, welche Belastungen gegebenenfalls auf ihn zukommen werden.

Zudem sind nunmehr auch Formularklauseln, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegen, unwirksam (Az. VIII ZR 185/14). Diese würden dazu führen, dass der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst bei Einzug vorgefunden habe.

Hinsichtlich eines angemessenen Ausgleichs entschied der BGH für den ihm vorliegenden Fall, dass eine halbe Monatsmiete als Nachlass nicht ausreiche.

Besondere Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang der Frage zu, wann eine Wohnung im unrenovierten Zustand übergeben wird. Der BGH stellt hier auf den Gesamteindruck der Wohnung ab, d.h. einzelne Gebrauchsspuren können unerheblich sein, solange die Wohnung insgesamt einen renovierten Eindruck macht.

In der dritten Entscheidung (Az. VIII ZR 21/13) bestätigte der BGH sein Grundsatzurteil aus dem Jahr 2004 (Az. VIII ZR 285/12), wonach starre Fristen bei Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind.

Zusammenfassend ist den Urteilen der Grundsatz zu entnehmen, dass der Mieter nicht mit einer Abnutzung der Wohnung belastet werden darf, die er selbst nicht verursacht hat. Zahlreiche der bisherigen Schönheitsreparaturklauseln in Standardmietverträgen dürften infolge der Rechtsprechungsänderung unwirksam sein.

In den einzelnen Mietverträgen sind Schönheitsreparaturklauseln teils kompliziert formuliert. Falls Sie unsicher sind, ob Sie selbst im Falle eines Auszugs renovieren müssen oder Sie als Vermieter sicher gehen möchten, dass Ihre Mietverträge wirksam sind, beraten wir Sie hierzu gern.


© Stefan Müller-Römer, Dania Maurer, März 2015, Alle Rechte vorbehalten

 
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